집주인(임대자)의 국세 체납과 월세(전세) 보증금 우선 순위 관계 (주택임차보증금보호)

집주인(임대인)의 국세 체납으로 임대보증금을 보호받지 못할 수 있다는 뉴스나 기사를 심심찮게 볼 수 있다.  그래서, 어떻게 하면 집주인의 국세 체납에 대항하여 임대보증금을 보호받을 수 있을 지 알아보았다.

그런데, 소액임차인이 아니라면 복불복이라 할 수 있겠다.  현행법 상 집주인의 동의를 얻어야만 국세 체납 사실을 알 수 있다고 한다.  작년 2014년 10월 기사에 공인중개사는 임대인(집주인)의 국세 체납 사실을 확인할 수 있는 법안을 제출했으나, 아직 해당 법안이 통과되지 않아 법률로 제정되진 않은 것으로 보인다.  이 부분은 궁금하여 국세청에 직접 문의해보았는데, 아직까지는 집주인(임대인)의 동의를 얻어야만 국세 체납 사실을 알 수 있다고 한다.

그러면, 국세와 임차보증금의 우선순위는 어떻게 될까?

아래의 내용은 국세기본법에 나온 내용이라 한다. (출처 : 국세청 세금절약가이드)   항상 1순위에 있는 체납처분비는 압류 및 경매 등에 의해 소요된 비용으로 생각하면 되겠다.

소액임차인이 아닌, 고액의 전세로 살고 있는 임차인은 저당권에 의해 담보된 채권이라 할 수 있다.   그렇기 때문에, 국세법정기일 후에 설정된 채권(전입신고+확정일자)은 체납된 국세보다 우선하여 보호 받을 수 없다는 것을 명심하여야 한다.   즉. 집주인(임대인)의 체납된 국세가 많을 경우, 깡통 전세가 될 경우가 크다.

여기서 국세법정기일이란, 국세 세금이 확정된 날짜(신고일, 고지서 발송일, 납세의무 확정일 등)로 보면 되겠다.  주의할 점은 국세법정기일은 국세 납부기한이 지난 체납 확인일이 아닌 세금 확정일이 기준이라는 것이다.

그런데, 일반적인 임차인은 집주인이 국세를 얼마나 납부하고, 국세가 얼마나 체납되었는지 알 수 없다.   보통 큰 사업(임대 사업 등)을 하는 사람이 아니라면, 고액의 국세가 체납되는 일은 없기 때문에, 극히 일부분이라고도 한다.   하지만, 우리나라는 고액의 전세나 반전세의 보증금이 거의 전재산인 분들이 많기 때문에, 하루 빨리 법으로 그 보증금을 보호할 수 있는, 혹은 임차인이 집주인(임대인)의 국세 체납 사실을 알 수 있는 수단이 마련되어야 하겠다.

 

아래의 표는 어떠한 경우에서든 보호된다고 할 수 있는 소액임차인의 보증금 범위이니 참고하시길...

법에서 정한 소액임차인은 (전입신고+거주)만으로 대항력이 생겨 경매로 인해 변경된 실소유자(집주인)에게도 임차계약서가 유효하여 계약기간이 만료되면 보증금을 받을 수 있다.

다만, 주의할 점은 국세 체납이나 경매 등의 이유로 보증금을 받지 못하고 있다면, 보증금을 받을 때까지 다른 곳으로 전출신고를 하지 말아야 한다.   참고로, 경매 소요기간은 최소 3~4개월 정도 걸리며, 보통 7~8개월 정도 소요된다고 한다.

위 내용은 법이 개정되면 일부 변경될 수 있는 부분이므로, 본인의 보증금이 떼일 위기에 처했다면 직접 국세청 등에 문의 해보시길 바란다.